【研究报告内容摘要】
疫情当前,华夏幸福共克时艰。1月23日,华夏幸福成立了疫情防控指挥部,第一时间采购了口罩、消毒用品等保障物资,已陆续发放到武汉等疫情严重区域的员工家中;1月28日,华夏幸福捐赠现金2100万元,用于紧急支援武汉、孝感等疫区前线抗击疫情及相关防治工作;2月1日,华夏幸福产业新城商业宣布对2020年1月23日-2月22日期间的所有在营商户给予租金减半政策,与在营商户同进退、共克时艰。
疫情对公司影响有限。近期疫情形势出现积极变化,防控工作取得积极成效,我们坚信在党的领导下一定能够战胜新冠肺炎疫情。预计未来疫情后,复工潮将来临,恢复生产、紧抓经济将成为重要工作。中共中央政治局常务委员会2月12日召开会议,会议指出“要积极扩大内需、稳定外需。要聚焦重点领域,优化地方政府专项债券投向,用好中央预算内投资,调动民间投资积极性,加快推动建设一批重大项目。”而华夏幸福作为产业园区运营商,将充分受益于投资扩张。从销售结构看,公司2019年实现销售面积1183万平米,其中环武汉区域占比5.3%;结算面积672万平米,环武汉区域占比仅0.3%,公司聚焦全国核心都市圈,除环北京区域外,长三角、郑州等区域已经成为新业绩增长极。而武汉区域作为产业新城及相关业务“异地复制”较新布局区域,尚处于发展初期,疫情对公司产业新城发展影响有限。
股价逼近平安受让成本,安全边际充足。2018年7月平安战略入股幸福,2019年2月再次增持股份,目前平安为公司第二大股东,表明中国平安对公司运营模式的充分认可。此外,平安集团在金融、地产领域深耕多年,双方未来具备较多的合作机遇。平安受让股权的平均成本为23.76元/股,当前股价具备较强安全边际。
紧抓回款,融资畅通,具备较强安全边际。公司目前回归经营逻辑,更加重视经营质量提升,更加重视回款率提升及精准投资等质量性指标。公司保持畅通融资渠道,持续受到投资者认可。1月份,公司成功发行12亿美元债券,其中3年期5亿美元债券票面利率6.90%,5年期7亿美元债券票面利率8.05%。
投资建议:华夏幸福逐渐由“以房养园”进入“以园促房”阶段,走向全国化布局,未来产业发展服务收入增速可观。平安战略入股有效增强公司资金实力,潜在业务深度合作值得期待。我们预计2019-2021年公司eps分别为4.82、5.98、7.17元人民币,对应pe分别为5.08、4.09、3.41倍,维持“买入”评级。
风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险;棚改货币化不达预期。

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